Защо приемането на еврото в България през 2026 г. няма да понижи цените на имотите

Резюме

Влизането на България в еврозоната на 1 януари 2026 г. няма да предизвика срив на цените на жилищата. Левът на практика е евро под друго име от десетилетия чрез валутния борд и фиксирания курс, така че не се очаква шок от обменния курс. Опитът на последните присъединили се — особено Хърватия (2023 г.) — показва, че жилищните цени продължиха да нарастват след приемането. През 2025–2027 г. ключовите двигатели за българския пазар ще бъдат лихвените проценти, ограниченото предлагане, строителните разходи, демографията и доходите — а не самата смяна на валутата.

Основни изводи

• Конверсионният курс е предварително определен и равен на дългогодишния фиксиран курс; няма риск от девалвация или ревалвация.
• Транзакционните разходи намаляват (валутни такси, счетоводни операции), което може да подкрепи трансграничното търсене, а не да го потисне.
• В сравними държави (Хърватия 2023; балтийските страни 2011–2015; Словакия 2009; Словения 2007) приемането не беше последвано от структурен спад на цените на жилищата.
• Краткотрайни ефекти от „закръгляне“ могат да засегнат някои потребителски цени, но няма доказателства за „рестарт“ на пазара на имоти заради еврото.

1) Какво се променя — и какво не — през 2026 г.

Фиксираният курс става законно платежно средство. България функционира с валутен борд от края на 90-те, фиксирайки лева към еврото при 1 EUR = 1.95583 BGN. Присъединяването към еврозоната формализира тази реалност. За недвижимите имоти:

• Без валутен шок за цени, котирани в евро/лев.
• Ипотеки и оценки вече се ориентират по евро бенчмаркове; оперативно промените в ден първи са минимални.
• По-ниски триения (без конверсионни такси, унифицирано ценообразуване) могат леко да подобрят ликвидността и дълбочината на търсенето, особено от чуждестранни купувачи.

Пазарни фактори, които имат по-голямо значение от смяната на валутата

• Лихвени проценти: цената на ипотеките следва условията в еврозоната; самата дата на приемане не променя цикъла.
• Предлагане: разрешителни, капацитет на строителния сектор, освобождаване на земя и регулации определят новото строителство.
• Разходи: материали, труд, енергия — често оценени в евро — влияят върху цените на новото строителство.
• Търсене: доходи, заетост, нетна миграция и покупки, свързани с туризма, определят абсорбцията в София, Пловдив, Варна, Бургас и курортните зони.

2) Какво показват последните примери

Хърватия (евро от 2023 г.). Цените на жилищата продължиха да растат през 2023–2024 г. Официалната статистика отчете стабилни тримесечни и годишни увеличения през 2024 г., с концентрация на импулса в Загреб и по Адриатика. Справки на Eurostat и медиите показаха, че Хърватия беше сред по-бързо растящите пазари на жилища в еврозоната през 2024 г.

Балтийски държави и Централна Европа. След приемането на еврото (Естония 2011, Латвия 2014, Литва 2015; Словакия 2009; Словения 2007) жилищните цикли следваха макро драйвери (лихви, растеж, предлагане), а не самия акт на приемане. Където е имало спадове, причините са били глобални или регионални цикли — не валутната смяна.

Извод от сравнението: Самото евро не създава негативен шок за имотите; при определени условия може да намали рисковите премии и леко да подобри финансирането, особено за трансграничния капитал.

3) Фундаменти на българския жилищен пазар (2025–2027)

• Финансиране: С понижаването на лихвите в еврозоната от пиковите нива през 2024 г. ипотечната достъпност постепенно се подобрява. Банковото ценообразуване остава вързано за евро бенчмаркове.
• Структурно търсене: Урбанизация, създаване на домакинства и стабилен чужд интерес (второ жилище, релокация, near‑shoring) подпомагат търсенето в големите градове и по морето.
• Ограничено ново предлагане: Капацитет и административни процедури поддържат скромен строителен поток спрямо търсенето в ключови сегменти — подкрепа за цените.
• Строителни разходи: Повишени, но стабилизиращи се входни цени закотвят офертните нива и ограничават масови понижения.

Нетен ефект: При липса на външен шок базовият сценарий е странично движение до умерен растеж, с микро‑корекции по сегменти и локации — не широк спад, предизвикан от еврото.

4) Митове и факти

Мит: „Цените ще паднат след въвеждането на еврото.“
Факт: При последните присъединявания не се наблюдава ценови „рестарт“ надолу. Циклите следват лихвите и предлагането, а не смяната на валутата.

Мит: „Конверсията ще доведе до висока инфлация, а после — срив.“
Факт: Ефектите от закръгляне при потребителските цени са обикновено малки и временни. Пазарът на имоти се движи от финансиране, предлагане и доходи, а не показва механичен срив след приемане.

Мит: „Ипотеките ще поскъпнат изведнъж.“
Факт: България отдавна внася условията на еврозоната чрез фиксирания курс. Приемането не въвежда нов лихвен режим; то премахва остатъчни валутни триения.

5) Какво означава това за купувачи, продавачи и инвеститори

За купувачите

• Ако сте чувствителни към лихви, следете цикъла на ЕЦБ и банковите маржове — не календара.
• Очаквайте по-ясно евро ценообразуване и по-съпоставими оферти между банки.

За продавачи и строители

• Трансграничните купувачи може да се активизират след приемането; подгответе двуезичен маркетинг и прозрачни евро цени.
• Осигурявайте предпазливо договори за строителство; стабилизирането на входните цени помага за предвидими маржове.

За инвеститорите

• България предлага експозиция към еврозоната с конвергиращи доходности. Фокусирайте се върху градската микроикономика (технологични коридори в София; крайбрежно търсене във Варна/Бургас; индустриален ръст в Пловдив).
• Оценявайте консервативно наеми и изходни доходности; приемайте постепенен, не експлозивен ръст на цените.

6) Заключение

Смяната на валутата през 2026 г. е оперативен и символичен етап — не катализатор за спад на цените на жилищата. Българският пазар ще остане движен от лихвените тенденции, ограниченията в предлагането и фундаментите на търсенето. За повечето участници преходът ще бъде неутрален до умерено подкрепящ, а не негативен.